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10月28日,江西省住房和城乡建设厅对外发布《关于住房城乡建设领域落实强省会战略支持南昌城市高质量发展的若干政策措施》(imToken钱包app)。《措施》提出将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。这也意味着南昌成为首个拟退出集中供地的城市。

在业内人士看来,集中供地执行不到两年的时间,但是时过境迁,在市场环境发生变化的前提下,集中供地进入优化调整阶段。

南昌第三批集中供地超半数流拍

《措施》在“持续完善房地产政策”方面提到,指导南昌因城施策完善房地产市场调控政策和用足用好政策“工具箱”,促进房地产业良性循环和健康发展。发挥省联席会议办公室牵头协调作用,协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出。此外,协调有关部门支持南昌住建部门结合当地实际,合理确定商品房预售资金监管模式、开设专户银行等。

而从南昌土地市场来看,10月11日,南昌第三批集中供地正式开拍,共出让22宗涉宅地,其中12宗地块因无人出价导致流拍,仅成交10宗地块。高流拍下如果继续保持“两集中”,土拍效率将会降低。

对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是全国首个对集中供地制度试图调整的城市,说明集中供地制度在部分城市试点或遇到一些压力和困难。此外,从其提及的“发挥”“协调”“力争”等词,也说明目前此类想法已经形成,但担心遇到阻力和困难,毕竟目前各地都在执行集中供地的政策。

事实上,集中供地政策出自于2021年初,与“三道红线”、房贷集中度形成三大调控政策。当时,所谓土地“两集中”,即集中发布出让公告、集中组织出让活动。同时,该政策规定22个试点城市每年住宅用地公告不能超过3次。这22个城市包括广州、深圳、南京、苏州、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、重庆、成都、天津、青岛、北京、上海、无锡、郑州、济南、长沙、宁波、长春、沈阳。

值得关注的是,除上述试点城市之外,2021年徐州、西安、南昌、东莞等地自发实行“两集中”供地方式。当时,“两集中”政策的出台主要目的在于贯彻“房住不炒”,实现“三稳”目标。从2021年土拍的实际情况来看,实现了一定的稳地价的效果。

业内:集中供地存在优化可能

2021年,集中供地起到稳地价的作用。但是进入2022年,由于房地产市场恢复力度不及预期,行业存在资金压力,土拍市场表现明显比不上去年热度。

据诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱介绍,今年,国企、央企以及城投拿地的比重进一步上升,民营房企拿地意愿不高,集中供地对企业的资金流要求较高,集中供地政策发挥的效应降低,因此武汉、厦门、青岛等多个城市将集中供地变成四批次。

“从集中供地政策落实至今,出现了一些新情况,出现第四批次供地的现象,和此前一年进行三批次供地的模式相比有了变化。此外,目前集中供地的模式和稳地价的关系并不强,更多的是体现为各地加大土地供应、确保稳定土地出让金的导向。”严跃进如是说。

另据中指研究院统计,截至10月27日,22城中有19城已发布三批次土地公告,今年三批次推地时间较去年均提前,但在市场下行、企业拿地意愿较低情况下,土地推出规模普遍缩量,22城全年供地计划完成率不足五成。对此,中指研究院认为,从短期来看,接下来,地方政府为稳定土地市场,预计会加大优质地块的供应比例并放松地块出让条件,市场较差的城市地价也存在下调预期,同时针对集中供地模式、规则,也存在优化可能。

“此次南昌可谓是打响了第一枪,颇需要勇气,也体现了政策动态调整的导向。”严跃进表示,集中供地、“三道红线”和房贷集中度政策都是此前房地产市场过热时候出台的措施,而当前房地产大环境出现了变化,对于此类政策提出调整,吻合了市场化导向,也体现了“一城一策”的重要决策。总体来看,南昌集中供地的政策取消和调整,依然不会影响土地市场的稳定,同时有助于更好地规划2023年的土地供应。

王小嫱也表示,在当前的土地市场低温运行的背景下,预计后续其他城市也会根据市场情况对当地的土拍模式进行调整,集中供地进入因城施策阶段。

新京报记者 袁秀丽


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