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来源:金融时报

去年下半年以来,少数房地产企业由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现风险,并对市场产生了外溢效应,同时受疫情影响,当前房地产市场出现一些调整。为妥善化解房地产金融风险,金融管理部门推动房地产企业风险处置,做好金融支持“保交楼”工作。同时,引导金融机构支持房地产企业合理融资需求,校正过度避险行为,推动个人住房贷款利率下行,更好满足刚性和改善性住房需求。

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近一段时间以来,一系列政策频频落地,支持房地产市场平稳健康发展。近期,中国人民银行、中国银保监会联合印发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(imToken钱包app),提出16条金融举措,涉及房地产融资、“保交楼”金融服务、受困房企风险处置、住房金融消费者权益、住房租赁金融服务等方面。银保监会、住建部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》,支持优质房地产企业合理使用预售监管资金,防范化解房地产企业流动性风险,促进房地产业良性循环和健康发展。

据银保监会相关部门负责人介绍,1至10月,银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元,累计发放按揭贷款4.84万亿元,为稳定房地产市场提供了有力的金融支持。下一步,银保监会将加强与住建部、人民银行等相关部门的沟通配合,协同一致,同向发力,督促银行保险机构依法依规做好相关金融服务,将金融支持政策落实好、落到位,切实保持房地产融资平稳有序,积极支持“保交楼、稳民生”,促进房地产业良性循环和健康发展。

大型银行积极行动纾困房企

“金融十六条”印发后,六家大型银行在前期工作基础上,进一步加大工作力度,专题研究细化措施,积极促进房地产市场平稳健康发展。

前述银保监会相关部门负责人介绍:一是迅速建立专项工作机制和向分支机构传达政策要求,快速形成总行统筹、全条线发力的工作格局。二是合理区分项目子公司风险和集团控股公司风险,建立区域优质房企“白名单”,对于暂时遇困房企存量开发贷款给予展期等安排。三是优化和扩大现有授信审批“绿色通道”模式适用范围,在落实相关政策的前提下,对于重点客户、重要项目采取绿色通道形式加快审批和发放。四是积极配合做好“保交楼”工作,靠前对接专项借款安排,着力推进“保交楼”项目配套融资。五是充分利用并购贷款、投行等工具,积极稳妥推进重点房地产企业风险处置项目并购金融服务。六是积极支持人民群众住房贷款合理需求,保障受疫情影响、符合延期政策的住房金融消费者的合法权益和征信保护。

农业银行:通过签订战略合作协议为房企提供多元化金融服务。

11月23日,宣布与5家房企签订战略合作协议,银企双方利用各自行业优势,整合资源,深化全面合作,按照自愿平等、互利共赢的原则,围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域,在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面,建立长期稳定的合作关系。

建设银行:通过加快住房租赁基金试点拓展住房租赁融资。

于2022年11月8日设立300亿元建信住房租赁基金,以市场化、法治化、专业化运作投资房企存量资产,通过与有关方面加强协作增加市场化的长租房和保障性租赁住房供给。目前,基金及基金管理公司已成功完成注册备案工作,重点推进项目20余个,项目资产总规模超过100亿元。

工商银行:积极配合做好“保交楼”工作。

靠前对接专项借款安排,积极探索“保交楼”项目配套融资。例如,在任务较重的某中部大省,已对接项目超过30个。

中国银行:进一步优化政策,确保房地产融资平稳有序。

第一时间向分行转发“金融十六条”并提出优化措施,明确在符合要求、风险可控的前提下,合理优化集团客户在中行的授信集中度管理要求,稳定房地产开发贷款投放。对符合条件的房地产企业客户,允许对存量贷款予以展期或调整还款计划。

交通银行:积极稳妥推进房地产风险化解融资模式创新。

探索通过“银行+央企”、“银行+政府+地方国企”等合作模式,发挥商行、投行等工具作用,采取并购贷款、房地产开发贷款、纾困基金等方式,做好符合“保交楼”目标要求的普通及改善型住宅项目融资支持。

邮储银行:进一步梳理房地产行业发债企业名单,在符合风险偏好的前提下,适度增加债券投资标的企业范围,并通过债务融资工具的承销、投资支持房地产企业债券融资。

股份制银行多维度支持房地产业

与此同时,12家股份制银行也高度重视,分别结合自身情况进行细化部署,及时将政策传达到分支机构,目前各项工作正在加快推进,一些工作已经取得阶段性进展。

据前述负责人介绍,在保障房地产融资平稳有序方面,银保监会要求股份制银行对国有、民营房地产企业一视同仁,通过对存量贷款展期、调整还款安排等方式予以积极支持,坚决避免出现一致性抽贷、断贷行为。鼓励各行优化内部授权,提高审批效率。例如,有的股份制银行已经给予分支机构特别授权,允许分行自行审批房地产企业合理的贷款展期申请。

同时,支持股份制银行助力房地产企业债券融资稳定。多家股份制银行积极参与了民营房地产企业增信支持类债券的承销及投资工作。银保监会也积极配合有关部门,对部分房地产企业债券展期工作进行协调。

股份制银行在助力做好受困房地产企业风险处置方面也取得积极进展。例如,中信银行发挥中信集团“金融+实业”协同优势,通过并购和信托模式,化解佳兆业有关存量出险项目。同时,股份制银行已经面向部分民营房地产企业开展了保函置换预售资金业务,缓解了这些企业的流动性压力。

此外,银保监会支持股份制银行主动履行社会责任,尤其在受疫情影响严重地区加快落实按揭贷款延期还本付息政策。例如,部分股份制银行已开始为部分地区多个楼盘的住房按揭客户,提供延期还本付息服务,并不单独因此下调贷款风险分类,免收罚息。

“保交楼”专项借款资金

已基本投放至项目

“保交楼、稳民生”相关工作同样是市场关注的焦点。

今年8月份,银保监会配合住建部、财政部、人民银行等部门及时出台措施,支持国家开发银行和中国农业发展银行按照有关政策和要求,在配合地方政府压实各方责任的安排下,依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款,封闭运行、专款专用,专项用于支持已售逾期难交付住宅项目建设,千方百计推动“保交楼、稳民生”。

从政策出台到迅速落地,释放出稳市场、稳预期的积极信号。记者从银保监会相关部门获悉,截至目前,“保交楼”专项借款工作已取得阶段性进展,专项借款资金已基本投放至项目,资金投入带动形成一批实物工作量,有效促进了项目建设交付。下一步,银保监会将坚决贯彻党中央、国务院决策部署,继续做好“保交楼”工作,促进房地产市场平稳健康发展。


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